Comprar um imóvel é um grande passo. Mas, infelizmente, nem sempre essa experiência vem livre de surpresas. Muitas pessoas descobrem problemas estruturais ou defeitos ocultos no imóvel apenas depois da entrega das chaves — ou até meses após a mudança.
A grande dúvida, então, aparece:
“Ainda posso reclamar?”
“Qual é o prazo legal para cobrar reparação?”
Se você também tem essa dúvida, este artigo vai esclarecer quais são os prazos legais para reclamar defeitos em imóveis — seja um apartamento comprado na planta de uma construtora ou uma casa adquirida diretamente de um particular.
Entendendo os tipos de defeitos no imóvel
Antes de falar de prazos, é importante entender que nem todo problema no imóvel é tratado da mesma forma.
Existem dois tipos principais de defeitos:
1. Vício aparente
São defeitos fáceis de identificar logo no início, como:
- Piso trincado
- Porta empenada
- Falhas visíveis na pintura
- Acabamento malfeito
2. Vício oculto
São defeitos que só aparecem com o tempo, como:
- Infiltrações internas
- Rachaduras estruturais
- Instalações elétricas mal feitas
- Desníveis de fundação
Essa distinção é muito importante, pois os prazos para reclamar são diferentes dependendo do tipo de vício e da forma como o imóvel foi adquirido.
Imóvel comprado na planta: Direito do Consumidor
Se você comprou o imóvel diretamente de uma construtora ou incorporadora, essa relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Nessa situação, você é considerado consumidor e tem uma série de direitos garantidos.
Prazo para reclamar:
- Defeito aparente: até 90 dias após o recebimento das chaves
- Defeito oculto: até 90 dias após a descoberta do defeito
O prazo começa a contar a partir da data da entrega efetiva do imóvel, no caso dos vícios aparentes. Já nos ocultos, a contagem se inicia no momento em que o defeito se torna evidente para o consumidor.
E se for problema estrutural?
Problemas que afetam a solidez e a segurança da construção (rachaduras graves, fundações mal executadas etc.) têm uma proteção ainda maior: a construtora pode ser responsabilizada por até 5 anos após a entrega da obra.
Esse prazo está previsto no Art. 618 do Código Civil, que se aplica mesmo nas relações de consumo.
Imóvel comprado de pessoa física: Código Civil
Se você comprou o imóvel de outro proprietário (pessoa física), a situação muda. Aqui, a relação é entre particulares, e as regras são definidas pelo Código Civil.
Neste caso, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, e os prazos costumam ser mais curtos.
Prazo para reclamar:
- Defeito oculto: o prazo é de 1 ano após o descobrimento do defeito (Art. 445 do Código Civil)
Ou seja, se o problema não era visível na hora da compra e só apareceu depois, você tem até 1 ano a partir da data da constatação para entrar com uma reclamação judicial.
Prazo pode ser prorrogado?
Sim. Em casos em que o defeito é de difícil constatação, os tribunais podem aceitar uma prorrogação razoável do prazo, desde que o comprador prove que não teve acesso ao problema antes.
E se eu perder o prazo?
Perder o prazo pode significar a perda do direito de cobrar judicialmente a reparação. Isso ocorre porque o processo pode ser considerado prescrito — ou seja, sem validade legal.
Por isso, é essencial agir rapidamente assim que perceber qualquer problema, mesmo que pareça pequeno no início.
Quais os seus direitos nesses casos?
Dependendo da gravidade e da natureza do defeito, você pode:
- Exigir a correção do problema (reparo)
- Pedir abatimento proporcional no preço pago
- Solicitar indenização por danos materiais ou morais
- Em casos extremos, pedir a rescisão do contrato e devolução do valor pago
É o advogado especializado que poderá orientar a melhor estratégia jurídica, com base no tipo de imóvel, na relação contratual e nos documentos disponíveis.
Como comprovar o defeito?
Ao identificar qualquer irregularidade, é fundamental reunir provas concretas:
- Tire fotos e vídeos dos defeitos
- Reúna documentos como contrato, recibos, escritura e laudos técnicos
- Registre a reclamação junto à construtora ou vendedor, de forma escrita e com protocolo
- Se necessário, peça um laudo pericial emitido por engenheiro civil
Essas provas serão essenciais caso o caso precise ser resolvido na justiça.
O papel do advogado especializado em direito imobiliário
Muitas pessoas só procuram um advogado quando o problema já virou um processo judicial. Mas a atuação preventiva é ainda mais importante.
Um escritório especializado, como o ZSZ Advogados, pode:
- Avaliar a situação e os prazos legais corretos
- Notificar a parte responsável de forma adequada
- Conduzir mediações extrajudiciais
- Ingressar com ação judicial, se necessário
- Auxiliar na obtenção de laudos técnicos e documentação
A experiência em direito imobiliário faz toda a diferença para garantir que nenhum detalhe seja deixado de lado — especialmente quando o tempo é um fator crítico.
Conclusão
Saber qual o prazo para reclamar defeitos no imóvel é essencial para proteger seu investimento e garantir seus direitos. Seja em imóveis comprados na planta ou usados, a orientação é clara:
Identificou um problema? Reaja rápido, documente e busque orientação jurídica.
A boa notícia é que a legislação brasileira oferece mecanismos eficientes para proteger o consumidor e o comprador de boa-fé — desde que o prazo legal seja respeitado.
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