Usucapião de Imóvel

O maior e mais completo guia da usucapião de imóveis

Já se deparou com aquela clássica pergunta “Quem não registra não é dono?”, pois é pode ser que nesse momento a melhor pergunta seja será que eu tenho como registrar ou será que eu tenho documento certo do meu imóvel?Então… aqui vou auxiliar você a responder essas perguntas e se no final não for suficiente, tudo indica que tem algo de errado com seu imóvel e você precisa de um advogado especialista em regularização de imóveis! Vamos lá…Para contextualizar um pouco vou falar sobre a história da usucapião, pra que serve a ação de usucapião, como funciona o processo e qual o objetivo principal, que aqui eu já adianto é ter o seu nome na matrícula do imóvel.

1. Como surgiu a Usucapião?

A ação de usucapião é um instituto previsto no Código Civil Brasileiro de extrema relevância que visa a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, ou seja, o direito de ter a propriedade em seu nome pela usucapião se dá durante os anos que se exerce a posse.

No Brasil, a regulamentação da propriedade teve início no período da colonização com as Capitanias Hereditárias que previa a administração das terras entregues a interessados chamados de donatários que iniciaram a concessão de terras pela Sesmarias, um lote de terras distribuído a um beneficiário, em nome do rei de Portugal, com o objetivo de cultivar terras virgens.

Pouco a pouco algumas formalidades registrais vão sendo necessárias devido à expansão da distribuição de terras e após a Independência do Brasil em 1822, alguns anos depois houve a promulgação da Lei nº 601 de 18 de setembro de 1850, chamada de Estatuto das Terras Devolutas, que transformou as detenções em títulos legítimos e favoreceu o povoamento da colônia entregando inicialmente a incumbência ao clero, tendo ficado conhecido como Registro do Vigário ou registro paroquial. Era um sistema declaratório e dependia tão somente das partes interessadas buscarem o registro, bastando-lhes provar que o imóvel encontrava-se em sua posse.

Foi com a proclamação da República em 1889 que houve consagração dos “oficiais de registros” e, em 1917, com a entrada em vigor do Código Civil de 1916 é que o registro imobiliário tornou-se uma instituição pública com a função de viabilizar o registro de imóveis através da transcrição do título de transferência que a cada ato era encerrada dificultando a verificação do histórico do imóvel.

A atual Lei de Registros Públicos nº 6.015 entrou em vigor a partir de 1976 regulamentando o sistema de registro imóveis e instituiu as matrículas ao invés das transcrições consagrando-se o princípio de que a “propriedade imóvel só se adquire pelo registro” que é, assim, a FORMA e o MODO de aquisição, traduzido, na linguagem popular, pela afirmação “quem não registra não é dono”.

Atualmente, cada cidade possui um cartório de registro imobiliário cujo papel principal se revela na instituição da “matrícula” na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado são efetuados cronologicamente e conferem a publicidade e a efetivação do direito à propriedade. No entanto, muitos títulos (contratos, escrituras etc) não cumprem com os requisitos da lei sendo impossível registrá-los, daí, entre outros institutos, é que a aquisição pela usucapião pode ser a solução para abertura de matrícula individualizada do imóvel.

O instituto da usucapião surgiu com o Direito Romano sendo uma possibilidade para aqueles que possuíssem um terreno provincial por determinado tempo poderem rebater ameaças a sua propriedade pelo “tempo prolongado”, podendo ser utilizada por cidadãos romanos ou por estrangeiros.

No Brasil, a usucapião teve sua origem com a previsão trazida pelo Código Civil de 1916 época em que as terras eram privilégio de poucas pessoas e era necessário regulamentar as aquisições sob o aspecto dominial, isto é, corrigir as imperfeições de aquisições de imóveis e brindar ao possuidor o seu direito ao exercício pleno da propriedade, ou seja, o registro em cartório.

Atualmente a lei civil de 2002 manteve a usucapião como forma de aquisição e somada a lei de registros públicos tem sido um importante instrumento para regularizar o domínio de imóveis que não possuem registro ou é inviável a utilização de outros instrumentos jurídicos.

2. O que é a ação de usucapião?

Diferente do que muitos pensam a ação de usucapião não se resume à aquisição para alguém que encontrou um imóvel abandonado e tomou posse dele, para além disso, a ação de usucapião é um instrumento que pode ser utilizado caso haja a impossibilidade do possuidor conseguir registrar sua propriedade.

A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição Federal nos artigos 183 e 191 e é um instrumento utilizado para aquisição de uma propriedade, ou seja, caso a aquisição de um imóvel por algum motivo não possa ser ou não foi registrada em cartório por uma imperfeição do título ou falta de documentação, a depender do caso é possível utilizar a usucapião para reconhecimento do direito de propriedade sobre um bem imóvel.

Para isso, um advogado especialista em usucapião é essencial para analisar a existência de alguns requisitos que a lei impõe como a comprovação da posse e o decorrer do tempo previsto para a modalidade. Ao final da ação, com a procedência do pedido, o juiz irá conceder um título de domínio determinando seja feito o registro do imóvel em cartório.

3. Como funciona o processo de usucapião judicial?

As etapas do processo de usucapião podem variar de acordo com as regras de eventuais provimentos no fórum que o processo vai ser distribuído, no entanto, em geral estas são as fases do procedimento:

Ajuizamento: é a fase inicial de elaboração da petição inicial pelo advogado especializado em usucapião, seleção de documentos que acompanharão o processo e por fim a distribuição perante o fórum da cidade do imóvel;

Análise pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI): Na fase de análise do CRI, o Oficial de Registros informará ao juiz se o levantamento topográfico está em ordem, irá comparar os dados dos confrontantes e antecessores com as matrículas e poderá pedir que sejam apresentados ajustes no mapa e memorial descritivo, bem como sejam apresentadas matrículas ou transcrições que julgue pertinente para análise do processo;

Citação de confrontantes, antecessores e órgãos públicos: Todos os interessados no processo devem ser citados, incluindo vizinhos, proprietários antigos e a União, Estado e Município. A citação deve ser feita pessoalmente, por oficial de justiça. Algumas citações podem ser substituídas por uma declaração de concordância o que diminui as despesas processuais. Também devem ser expedidos editais de citação no jornal da cidade e no diário da justiça eletrônico para citação de terceiros interessados e/ou de alguém que especificamente não tenha sido encontrado para citação por oficial de justiça. Após a citação vamos saber se houve contestação ou não; se houver contestação o curso do processo se prolonga um pouco já que haverá mais atos do que o esperado como a réplica e memoriais (após a audiência);

Perícia: poderá ou não acontecer, a critério do juiz; nada mais é do que a nomeação de um profissional técnico para verificar se o levantamento topográfico está correto bem como verificar o exercício da posse pelos requerentes e ainda responder a questionamentos do juiz, de algum interessado que tenha contestado e até mesmo do autor que poderá utilizar a perícia como uma prova aliada a provar suas alegações;

Audiência de instrução: é o momento em que iremos ouvir os depoimentos de testemunhas e dos autores para o juiz; serão feitas perguntas quanto ao tempo da posse;

Após a audiência, se nada mais for requerido pelo juiz ou pelas partes, vem a sentença onde o juiz irá dizer se o pedido de usucapião é procedente ou não. Se julgado procedente e não houver recurso de outra parte haverá a expedição do mandado de registro para o Cartório de Registro de Imóveis sendo necessário acompanhar a inscrição cadastral (IPTU – urbano ou ITR e CCIR – rural). Se julgado improcedente o pedido de usucapião, será feita a análise da viabilidade de interposição de recurso ou qual seria a melhor solução para o caso.

4. O que é posse ad usucapionem?

Além de requisitos como a boa-fé, decurso do tempo e o justo título (em algumas modalidades) o advogado especialista em usucapião deve verificar se o exercício da posse está presente em todas as modalidades de usucapião e deve ser efetivamente provado no processo de forma qualificada, ou seja, a posse é denominada ad usucapionem, pois possui requisitos específicos que devem ser demonstrados no processo de usucapião.

O exercício da posse ad usucapionem deve se dar com ânimo de dono, de forma mansa e pacífica, contínua e pública. O possuidor deve demonstrar no processo a vontade de manter o bem como se fosse proprietário e a intenção de ter o imóvel para si. Já a forma mansa e pacífica se revela pelo exercício da posse sem oposição de outros, ou seja, o possuidor deve estar repousado na tranquilidade de que não há vícios, oferecendo, na aparência, a certeza de que é dono devendo ser contínua e pública no sentido de não haver interrupções no seu curso ao completar o tempo da modalidade de usucapião e ser exercida perante terceiros.

5. Quais os requisitos para ajuizar o processo de usucapião?

a- o imóvel não pode ser um bem público (que pertença ao Município, Estado, União ou ao DF), assim, só caberá a usucapião de imóveis que não seja de domínio público;

b- demonstrar o exercício da posse ad usucapionem (veja item 4) pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião que se enquadre o caso;

c- de acordo com a modalidade, deve-se provar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular, escritura sem registro entre outros títulos);

d- levantamento topográfico feito por profissional técnico contendo mapa, memorial descritivo e ART. Caso o imóvel seja rural o levantamento deverá ser feito por georreferenciamento;

e- pode ser requerido por pessoa física ou jurídica.

6. Quais são os tipos de usucapião?

Atualmente existem diversas modalidades de usucapião, vamos colocar em detalhes aqui as 6 modalidades mais comuns:

Usucapião Extraordinária: tempo 15 ou 10 anos de posse

Usucapião Ordinária: 10 ou 5 anos de posse

Usucapião Especial Rural: 5 anos de posse

Usucapião Especial Urbana Individual: 5 anos de posse

Usucapião Especial Coletiva: 5 anos de posse

Usucapião Familiar: 2 anos de posse

Quer saber mais? Abaixo fizemos um quadro com resumo das modalidades previstas e os seus requisitos.

Modalidade Fundamento Requisitos Base legal

Usucapião Extraordinária

Demonstrar em juízo o decurso do tempo que causa a prescrição aquisitiva sem importar se há boa-fé ou má-fé no exercício da posse.

1. posse ad usucapionem;
2. decurso de 15 anos, sem interrupção.

ou

1. a) decurso de 10 anos, sem interrupção
2. b) ter o possuidor constituído sua moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo

Artigo 1238 do Código Civil.

Usucapião Ordinária

Prescrição aquisitiva pelo pelo exercício da posse de boa-fé.

1. posse ad usucapionem;
2. decurso de 10 anos, sem interrupção;
3. justo título;
4. boa-fé.

ou

1. a) posse ad usucapionem;
2. b) decurso de 5 anos, sem interrupção;
3. c) aquisição do imóvel deve ter sido onerosa baseada em registro regular, posteriormente cancelado;
4. d) ter o possuidor constituído sua moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo.

Artigo 1.242 do. Código Civil.

Usucapião Especial Rural

Prescrição extintiva pelo fato de o proprietário anterior não haver dado cumprimento à função social da propriedade, e prescrição aquisitiva em benefício do possuidor que a atendeu.

1. a) posse ad usucapionem;
2. b) decurso de 5 anos, sem interrupção;
3. c) imóvel rural de até 50 hectares;
4. d) prova da produtividade do imóvel pelo trabalho do possuidor ou de sua família;
5. e) ter constituído sua moradia
6. f) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

Artigo 191 da Constituição Federal;

Lei 6.969/81;

Artigo 1.239 do Código Civil.

Usucapião Especial Urbana

Medida punitiva ao proprietário pelo não cumprimento da função social da propriedade e benefício ao possuidor que a atendeu.

1. a) posse ad usucapionem;
2. b) decurso de 5 anos, sem interrupção;
3. c) imóvel em área urbana de até 250m²;
4. d) deve ter estabelecido moradia no imóvel;
5. e) não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
6. f) não ter o possuidor se valido desse benefício anteriormente.

Artigo 183, Constituição Federal;

Artigos 9º e 11 do Estatuto da Cidade;

Artigo 1.240 do Código Civil.

Usucapião Especial Coletiva

Medida punitiva ao proprietário pelo não cumprimento da função social da propriedade e benefício ao possuidor que a atendeu.

1. a) posse ad usucapionem;
2. b) decurso de 5 anos, sem interrupção;
3. c) área de cada um até 250m²;
4. d) não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Artigo 10 do Estatuto da Cidade.

Usucapião Familiar

Prescrição extintiva pelo fato de o proprietário (cônjuge) ter abandonado o lar.

1. posse ad usucapionem;
2. área do imóvel de até 250m²;
3. decurso de 2 anos, sem interrupção;
4. abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, sem dar assistência à família;
5. destinação do imóvel à moradia própria ou de sua família;
6. não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
7. não ter o possuidor se valido desse benefício anteriormente.

Artigo 1.240-A do Código Civil.

7. Quais documentos preciso para a ação de usucapião?

Além de documentos pessoais, RG, CPF, comprovante de endereço e certidão de casamento, documentos usuais para qualquer ação judicial são necessários os seguintes documentos:

Levantamento topográfico – lembre-se antes de fazê-lo consultar um advogado especialista em usucapião para orientar quanto as exigências do que deve constar nos trabalhos técnicos;

Contratos, recibos de pagamento, contas de luz, água e/ou IPTUs ou ITRs e CCIRs (para imóvel rural) de anos anteriores – quanto mais antigos melhor para provar o tempo da posse;

Fotos do imóvel durante o decorrer dos anos e atuais;

Certidão de valor venal do imóvel em caso de imóvel urbano ou declaração e recibo do ITR;

Notas fiscais e comprovantes de realização de benfeitorias no imóvel;

Nome, dados pessoais e endereço dos vizinhos e do proprietário anterior;

Matrícula ou Transcrição do imóvel e dos imóveis vizinhos.

Outros documentos poderão ser solicitados a depender do caso concreto, mas o importante é sempre manter guardada toda documentação ainda que imaginemos ser irrelevantes!

Caso ainda tenha ficado alguma dúvida ou queira falar com um especialista tire todas as dúvidas em uma consulta personalizada pra você, clique aqui.

8. Perguntas frequentes e respostas objetivas
9. Posso fazer usucapião de imóvel público? Não
10. Moro de aluguel posso pedir usucapião? Não; Mas e se eu não pagar aluguel? Depende, um advogado precisa analisar a situação da posse.

iii. Imóvel financiado pode fazer usucapião? Não

1. Comprei o imóvel/direitos possessórios hoje, já posso pedir usucapião? Sim, pode somar a posse do antecessor desde que tenha documentos em nome dele que provem o tempo e os demais requisitos da usucapião.
2. Usucapião é só pra quem invadiu o imóvel? Não
3. O que eu ganho fazendo usucapião? Valorização do imóvel, torna-se o verdadeiro proprietário do imóvel, facilidade na venda e obtenção de crédito bancário

vii. Posso pedir usucapião de imóvel de herança? Sim, mas precisa um advogado analisar o preenchimento de requisitos da modalidade extraordinária

viii. Quanto tempo demora? Depende, mas em média o processo em cartório (extrajudicial) dura até 2 anos e na via judicial no mínimo 4 anos! Na minha experiência já vi processos de usucapião judicial de mais de 10 anos!

1. Quanto custa o processo? Dependerá do valor de seu imóvel, todas as custas e honorários são baseados no valor do imóvel
2. Dicas rápidas
3. Não compre um imóvel sem consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário de sua confiança.
4. Comprou sem advogado e não deu certo o registro? Leve o quanto antes a documentação para um advogado especialista em Direito Imobiliário de sua confiança antes que você perca o imóvel.

iii. Comprou um imóvel? Faça o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, se achar caro, não compre o imóvel!

1. Antes de contratar engenheiro pra medir o imóvel contrato um advogado especialista em Direito Imobiliário para certificar que o melhor é usucapião, assim você não perde dinheiro fazendo o trabalho técnico a toa e o advogado trabalha em conjunto com o engenheiro se for realmente necessário.

Conclusão

Nesse artigo tentei trazer todas as informações pra você sobre usucapião e respondi as perguntas mais corriqueiras que recebo no dia a dia do meu escritório.

Espero que tenha superado suas expectativas e te auxiliado de alguma forma!

Por fim, lembre-se sempre de ter seu advogado de confiança e com especialidade na área de atuação que você precisa.

Abraços!

Aleksander Szpunar Netto

Advogado, sócio do escritório Zamboim & Szpunar Advogados especializado em usucapião e regularização de imóveis. Formado em Letras e Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC Campinas. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). www.zszadvogados.com.br Instagram: @aleks.szpunar WhatsApp (11) 94549-8633 ou (19) 99995-6065